Pagou ITIV sobre Valor Superior ao Preço do Imóvel? Entenda Quando Pode Haver Direito à Restituição

A aquisição de um imóvel envolve diversos custos além do valor ajustado entre comprador e vendedor. Entre eles está o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV), tributo municipal exigido quando ocorre a transferência onerosa da propriedade imobiliária.

Em Salvador, uma situação tem gerado frequentes dúvidas entre os contribuintes: a cobrança do ITIV com base em valor atribuído pelo Município superior ao preço efetivamente pago pelo imóvel. Em determinadas hipóteses, o adquirente verifica que o imposto foi calculado sobre montante superior ao constante da negociação, circunstância que pode elevar significativamente os custos da aquisição e suscitar questionamentos acerca da legalidade da cobrança.

Essa divergência entre o valor da transação e a base de cálculo utilizada pelo Município pode impactar diretamente o orçamento do comprador e ensejar discussões sobre a adequação dos critérios adotados pela Administração Pública.

O Que é o ITIV e Quem Deve Recolher o Imposto?

O ITIV é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, ou seja, sobre operações em que há transferência da propriedade mediante contraprestação financeira, como ocorre na compra e venda de imóveis.

Em regra, a responsabilidade pelo recolhimento do imposto recai sobre o adquirente. O pagamento normalmente ocorre antes da conclusão definitiva da operação, uma vez que sua quitação constitui requisito para o registro da transferência da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

O valor devido decorre da aplicação da alíquota prevista na legislação municipal sobre a respectiva base de cálculo do tributo.

O Que Significa Base de Cálculo do ITIV?

A base de cálculo corresponde ao valor utilizado pelo Município para apurar o montante do imposto devido. Quanto maior for esse valor, maior será o imposto a ser recolhido pelo contribuinte.

É justamente nesse aspecto que surgem grande parte das controvérsias envolvendo o ITIV. Em determinadas situações, o valor utilizado pela Administração Pública para fins de tributação não corresponde ao preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor.

Quando isso ocorre, o contribuinte pode acabar recolhendo imposto em valor superior ao que imaginava ao celebrar a negociação imobiliária.

Sob a perspectiva tributária, isso representa aumento da carga tributária incidente sobre a operação, uma vez que o imposto passa a ser calculado sobre valor superior ao efetivamente desembolsado na aquisição do imóvel.

Qual a Diferença Entre o Valor da Venda e o Valor Utilizado para Tributação?

O valor da venda é aquele efetivamente pactuado entre as partes e normalmente consta da escritura pública, do contrato de compra e venda ou do instrumento de financiamento imobiliário.

Já o valor utilizado para tributação corresponde ao montante considerado pelo Município para fins de cálculo do ITIV. Esse valor pode ser definido com base em critérios próprios de avaliação adotados pela Administração Pública.

Em muitos casos, os valores coincidem ou apresentam pequenas diferenças. Contudo, existem situações em que o valor considerado para fins tributários supera de forma significativa o preço efetivamente praticado na negociação.

Quando isso acontece, o impacto financeiro pode ser expressivo, pois o imposto passa a incidir sobre base de cálculo superior ao valor efetivamente pago pelo imóvel.

Como o Município Define o Valor Utilizado para o Cálculo do ITIV?

A cobrança do ITIV decorre de procedimento denominado lançamento tributário. Por meio dele, a Administração Pública identifica a ocorrência do fato gerador, define a base de cálculo e apura o valor do tributo devido.

Para essa finalidade, o Município pode utilizar informações relacionadas à localização do imóvel, suas características físicas, padrão construtivo, dados cadastrais e outros elementos constantes de seus sistemas de avaliação.

Entretanto, nem sempre tais critérios refletem adequadamente as condições específicas de cada negociação. Um imóvel pode ser vendido por valor inferior ao estimado pela Administração em razão de fatores como necessidade de venda, estado de conservação, características particulares do bem ou circunstâncias específicas do mercado imobiliário.

Quando a diferença entre os valores se mostra significativa, surgem questionamentos acerca da adequação da base de cálculo utilizada para a cobrança do imposto.

Por Que Essa Situação Gera Controvérsias?

A controvérsia surge quando o contribuinte adquire um imóvel por determinado valor, mas o Município exige o pagamento do ITIV com base em montante superior.

Na prática, isso significa que o imposto poderá ser calculado sobre valor maior do que aquele efetivamente envolvido na transação imobiliária, aumentando o custo final da operação.

A discussão jurídica normalmente envolve a forma como esse valor foi definido, os critérios utilizados pela Administração Pública e a observância de princípios como legalidade, transparência, motivação dos atos administrativos e segurança jurídica.

Por essa razão, a definição da base de cálculo do ITIV tem sido objeto de frequentes debates tanto na esfera administrativa quanto perante o Poder Judiciário.

O Que o STJ Decidiu Sobre a Base de Cálculo do ITIV?

A matéria foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113, que consolidou importante entendimento sobre o assunto.

Segundo a decisão, o valor declarado pelo contribuinte na operação de compra e venda possui presunção de veracidade. Isso significa que o Município não pode simplesmente desconsiderar o preço informado pelas partes e substituí-lo, de forma unilateral, por outro valor definido para fins de tributação.

O STJ também estabeleceu que, caso a Administração Pública entenda que o valor declarado não corresponde à realidade do mercado, deverá observar os procedimentos previstos na legislação tributária para apuração da base de cálculo, assegurando ao contribuinte conhecimento dos critérios utilizados e oportunidade de manifestação.

Esse entendimento reforça a necessidade de transparência na cobrança do imposto e demonstra que a divergência entre o preço efetivamente negociado e o valor utilizado para tributação exige análise cuidadosa das circunstâncias concretas de cada operação.

Situações em Que a Divergência Costuma Ocorrer

Diferenças entre o valor da negociação e o valor utilizado para cálculo do ITIV podem surgir em diversas circunstâncias.

Isso pode ocorrer em operações financiadas, negociações realizadas abaixo do valor inicialmente anunciado, vendas motivadas por necessidade financeira urgente ou em períodos de oscilação do mercado imobiliário.

Também existem situações em que características específicas do imóvel influenciam diretamente seu preço de venda, sem que tais condições sejam integralmente consideradas nos critérios adotados para fins tributários.

Nesses casos, o contribuinte pode ser surpreendido pela exigência de recolhimento do imposto sobre base superior ao valor efetivamente pago pelo imóvel. Em determinadas situações, pode haver inclusive exigência de complementação do tributo para viabilizar a conclusão da transferência imobiliária.

Direitos e Deveres do Contribuinte

O contribuinte possui o dever de recolher corretamente o imposto devido, observando as exigências previstas na legislação municipal.

Por outro lado, a Administração Pública também deve atuar dentro dos limites estabelecidos pelo ordenamento jurídico, utilizando critérios adequados, transparentes e legalmente previstos para definição da base de cálculo do tributo.

Quando houver divergência relevante entre o valor da negociação e o valor utilizado para tributação, o contribuinte pode buscar esclarecimentos acerca dos fundamentos da cobrança e dos critérios adotados pelo Município.

A análise da documentação da operação, dos contratos celebrados e das circunstâncias que influenciaram a formação do preço normalmente é fundamental para a adequada compreensão da situação.

Quando É Possível Discutir a Cobrança ou Buscar Restituição?

Nem toda diferença entre o valor da venda e o valor utilizado para cálculo do ITIV significa, automaticamente, que a cobrança seja indevida. Cada operação possui características próprias e deve ser analisada individualmente.

Contudo, situações envolvendo divergências expressivas entre os valores, exigências complementares de imposto, questionamentos sobre os critérios de avaliação adotados ou cobranças consideradas excessivas podem justificar análise técnica mais aprofundada.

Além disso, quando o contribuinte efetua o pagamento do ITIV sobre base de cálculo posteriormente considerada inadequada ou indevida, a legislação tributária prevê mecanismos que podem viabilizar a restituição dos valores pagos a maior, desde que observados os requisitos legais aplicáveis ao caso concreto.

A possibilidade de questionamento administrativo ou judicial, bem como a viabilidade de eventual restituição, dependerá das particularidades da situação, da documentação disponível e da observância dos prazos previstos na legislação.

O Que Fazer se o ITIV Foi Calculado Sobre Valor Superior ao da Compra?

O cálculo do ITIV pode suscitar dúvidas relevantes para quem está adquirindo um imóvel, especialmente quando o valor utilizado pelo Município para fins tributários supera o preço efetivamente praticado na negociação.

O entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça reforça a importância da transparência na definição da base de cálculo do imposto e evidencia que o valor declarado pelo contribuinte não pode ser simplesmente desconsiderado sem a observância dos procedimentos legalmente previstos.

Embora nem toda divergência entre os valores resulte em cobrança indevida, existem situações em que a base de cálculo utilizada pode ser objeto de questionamento e, em determinadas hipóteses, ensejar a restituição dos valores recolhidos além do devido.

Como ocorre em diversas questões tributárias, cada situação possui características próprias e demanda análise individualizada da documentação, das circunstâncias da negociação e dos critérios adotados para a cobrança do imposto.

Por Larissa Franco

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica específica de casos concretos.